전세사기 당하지 않는 법: 공인중개사가 알려주는 7가지 체크리스트

최종 업데이트: 2026년 3월 29일

전세가 8,000만 원이었다. 집주인은 “걱정 마세요, 깨끗한 집이에요”라고 했고, 공인중개사도 별말 없었다. 근데 등기부를 직접 뽑아봤더니 근저당이 이미 2억 5천이 잡혀 있었다. 집값이 3억짜리 빌라였다. 이 경우, 집이 경매에 넘어가면 세입자가 받을 수 있는 돈은 사실상 0에 가깝다. 이게 내가 몇 년 전에 직접 막아준 사례다. 세입자가 나한테 상담을 와서 등기부를 같이 확인한 덕분에 계약 직전에 멈출 수 있었다. 운이 좋았던 거다.

더 자세한 내용은 부동산 완전 가이드에서 확인할 수 있다.

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전세사기는 남의 일이 아니다. 수천만 원, 수억 원이 한순간에 날아간다. 2026년 지금도 피해 사례가 끊이지 않는다. 이 글에서는 현장에서 수천 건의 전세 계약을 다룬 경험을 바탕으로, 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 7가지를 정리한다.

전세사기, 어떻게 당하는가

전세사기 피해의 핵심 원인은 “설마 이 집이?” 라는 안일함이며, 2023~2024년 빌라왕 사태에서만 피해자 수천 명, 피해액이 수조 원에 달했다.

전세사기의 패턴은 생각보다 단순하다. 집주인이 집에 대출을 잔뜩 끼워놓거나, 이미 경매가 진행 중이거나, 여러 세입자에게 중복으로 보증금을 받거나. 이 세 가지가 전체 사기의 80% 이상을 차지한다.

중개 현장에서 보면 피해자들의 공통점이 있다. “설마 이 집이?” 라는 안일함이다. 깨끗해 보이는 신축 빌라, 친절한 집주인, 시세보다 약간 저렴한 전세가. 이 조합이 가장 위험한 신호다.

2023~2024년 빌라왕 사태 이후 정부가 대책을 내놨고, 제도가 많이 강화됐다. 하지만 제도를 아무리 만들어도 세입자 본인이 기본 체크를 안 하면 막을 수 없다. 지금부터 하나씩 짚어보겠다.

체크리스트 1~3: 계약 전 서류 확인

① 등기부등본 — 이것 하나로 80%는 걸러진다

등기부등본 한 장이면 80%는 걸러낼 수 있다. 이건 농담이 아니다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원이면 직접 뽑을 수 있다. 공인중개사가 보여주는 것 말고 본인이 직접 뽑아야 한다. 계약 당일 날짜로.

확인할 항목:

• 표제부: 물건지 주소, 면적, 건물 구조
• 갑구(소유권): 소유자가 계약하는 사람과 일치하는지. 다른 사람이면 위임장 확인 필수
• 을구(저당권 등): 근저당, 가압류, 가처분 여부

근저당 계산법: 근저당 설정금액 + 내 보증금 합산이 집값의 70%를 넘으면 위험하다. 집이 경매로 넘어갔을 때 선순위 채권자들한테 먼저 돈이 가고, 그 다음에 세입자 차례가 된다. 계산했을 때 내 보증금까지 커버가 안 되는 집이면 들어가면 안 된다.

가압류, 가처분이 있으면 무조건 빠져라. 이미 법적 분쟁이 진행 중이라는 신호다.

② 건축물대장 — 불법 건축물 걸러내기

구청이나 정부24에서 무료로 확인 가능하다. 확인할 것:

• 위반 건축물 여부 (표시가 있으면 위험)
• 용도 (주거용인지 확인)
• 다가구와 다세대 구분 (전세 계약 구조가 달라짐)

특히 반지하나 옥탑방, 무허가 증축이 있는 경우 위반 건축물로 표시된다. 이런 집은 전세보증보험 가입이 안 되는 경우가 많다.

③ 집주인 신분 확인

계약할 때 소유자 본인인지 반드시 확인해야 한다. 신분증 원본 대조, 등기부상 소유자와 동일인 여부 확인. 대리인이 나오면 위임장 + 인감증명서 원본 필수다. 이걸 안 챙겨서 사기 당한 사례가 현장에서 정말 많다.

체크리스트 4~5: 전세가율과 보증보험

④ 전세가율 70% 룰

전세가율은 전4월 세금 캘린더 ÷ 집값 × 100이다. 이게 70%를 넘으면 위험 신호다. 80~90%면 빨간불이다.

왜냐면 집값이 조금만 떨어져도 세입자 보증금이 집값보다 많아지는 깡통전세가 된다. 집이 경매에 넘어가도 보증금 전액 회수가 불가능해진다.

예시로 보면 이렇다:

시세 확인은 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 가능하다. 주변 실거래 사례를 3~5개 뽑아서 평균을 내면 된다. 공인중개사가 알려주는 시세를 그냥 믿지 말고, 직접 확인하는 습관을 들여라.

⑤ 전세보증보험(HUG) 가입 — 선택이 아니라 필수

전세보증보험은 HUG(주택도시보증공사)에서 가입한다. 보증료가 조금 들지만, 이게 유사시 보증금 전액을 지켜주는 거의 유일한 안전망이다.

HUG 전세보증보험의 핵심:

• 집값의 90% 이내 전세금이어야 가입 가능 (담보 인정 비율)
• 불법 건축물, 위반 건축물은 가입 불가
• 전세 계약 시작 후 일정 기간 내 가입해야 함

가입이 안 되는 집은 들어가지 말라는 신호로 봐야 한다. 보험사에서 위험하다고 판단한 집이라는 뜻이다.

보증보험 가입 후에도 만기 때 갱신 여부, 집주인 변경 여부 등을 계속 모니터링해야 한다.

체크리스트 6~7: 전입신고와 안심전세 앱

⑥ 전입신고 즉시 하기 — 하루 차이가 수억 차이

전입신고를 하면 대항력이 생긴다. 대항력은 새 집주인이 바뀌어도 내 전세 계약을 주장할 수 있는 권리다.

핵심은 즉시다. 이사 당일 전입신고를 해야 다음날 0시부터 대항력이 발생한다. 하루라도 늦으면 그 사이에 근저당이 설정되거나 집이 경매에 넘어갈 수 있다. 실제로 이사하고 전입신고를 며칠 미루다가 그 사이에 집주인이 대출을 받아버린 사례가 있다.

전입신고와 함께 확정일자도 같이 받아야 한다. 주민센터에서 전입신고 할 때 임대차계약서에 확정일자 도장 하나 더 받으면 된다. 돈도 안 든다. 이걸 빠뜨리는 분들이 의외로 많다.

⑦ 안심전세 앱 활용 (2026년 9월 업그레이드)

정부에서 만든 안심전세 앱이 2026년 9월 기준으로 대폭 업그레이드됐다. 주소를 입력하면:

• 해당 주택의 전세 위험도 분석
• 주변 시세 대비 전세가율
• 집주인 세금 체납 여부 (동의 없이 조회 가능한 범위 내)
• 전세보증보험 가입 가능 여부

무료로 사용할 수 있고, 국토부 실거래가 데이터와 연동돼 있어서 신뢰도가 높다. 계약 전에 반드시 한 번은 돌려보는 걸 습관으로 만들어라.

앱 하나로 모든 게 해결되지는 않지만, 기본적인 위험 필터링에 굉장히 유용하다. 무엇보다 무료다.

전세 계약 시 위험 신호 총정리

현장에서 경험한 사기 전조 증상을 모아봤다. 이 중 하나라도 해당하면 계약을 미루고 다시 검토해야 한다.

이러면 무조건 빠져라:

• 집주인이 등기부등본 확인을 꺼려하거나 “봐도 소용없다”고 하는 경우
• 전세가율이 80% 이상인데 집주인이 “문제없다”고만 하는 경우
• 공인중개사가 “빨리 계약 안 하면 다른 사람 들어온다”며 서두르는 경우
• 시세보다 전세금이 10% 이상 저렴한 경우 (이유 없이 싼 건 없다)
• 집주인이 법인이거나 임대사업자 등록이 안 된 경우
• 전세보증보험 가입이 불가한 집인 경우
• 계약 후 이사 당일까지 등기 변경이 생긴 경우

피해 발생 시 즉시 해야 할 것

이미 사기를 당했다면 시간이 생명이다.

• 임차권등기명령 신청: 이사 나가야 할 상황에도 대항력 유지 가능
• 내용증명 발송: 집주인에게 보증금 반환 요구 공식화
• 주택도시보증공사(HUG) 신고: 보증보험 가입 여부 확인 후 보험금 청구
• 경찰 신고 + 법률구조공단 상담: 무료 법률 지원 가능

전세사기피해자 지원센터(국토부 운영)에서 무료 상담을 받을 수 있다. 혼자 해결하려다 시간 놓치지 말고 빠르게 전문가한테 연락해라.

계약서 도장 찍기 전에 5가지만 기억하면 된다. 등기부 직접 확인, 전세가율 70% 이하, 전세보증보험 가입, 전입신고 즉시, 안심전세 앱 조회. 이 다섯 가지 습관이 수억 원짜리 보증금을 지킨다.

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