집값 12억까지는 양도세 0원 — 1주택자 비과세 요건과 장기보유특별공제 80% 계산법

“집 팔면 세금 왕창 뗀다던데, 얼마나 낼까.” 중개 사무소에 매도 상담을 오는 사람들이 제일 먼저 묻는 말이다. 그런데 정작 계산해보면 세금이 한 푼도 안 나오는 경우가 훨씬 많다. 1주택자라면, 그것도 12억 원 이하로 판다면 대부분 그렇다.

다들 집 팔면 무조건 세금을 낸다고 생각하는데, 틀렸다. 실거주 1주택자에게는 꽤 넉넉한 비과세 문이 열려 있다. 문제는 이 문을 정확히 아는 사람이 드물다는 것이다. 오늘은 12억 비과세 한도부터 장기보유특별공제, 다주택자 중과 이슈까지 순서대로 짚어본다.

1세대 1주택 비과세란 — 12억까지는 세금이 없다

1세대 1주택 비과세란 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주 2년 추가)한 1주택자가 집을 팔 때 양도가액 12억 원까지는 양도소득세를 전혀 내지 않는 제도다.(출처: 국세청) 요건만 맞으면 신고서에 세액 0원이 찍힌다.

여기서 헷갈리는 지점이 있다. “12억 이하로 팔면”이 아니라 “12억까지는” 이라는 점이다. 15억에 판 집도 12억까지는 세금이 안 붙고, 그 초과분 3억에 대해서만 과세표준을 계산한다. 마치 소득세 누진세율처럼 전액이 아니라 초과분만 걸린다고 보면 된다. 왜 이렇게 설계됐을까? 실거주 목적의 주택 처분에 지나친 세부담을 지우지 않기 위해서다.

보유 기간 요건도 짚고 가자. 취득 후 2년 이상 보유해야 하고, 집이 조정대상지역에 있었다면 그 기간 중 2년 이상 실거주까지 해야 한다. 전입신고만 해두고 실제로는 안 살았다면 인정 안 된다. 실거주 여부는 관리비 납부 내역, 자녀 학교 배정 기록 등으로 확인되는 경우가 많다.

내 양도차익, 세금 얼마나 나올까

계산 구조는 생각보다 단순하다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비(중개수수료·법무사비용·인테리어 자본적 지출 등)를 뺀 게 양도차익이다. 여기서 12억 초과분 비율만큼만 과세 대상 차익으로 잡는다.

공식은 이렇다. 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 – 12억) / 양도가액이다. 숫자로 보자. 15억에 팔았고 취득가액·필요경비를 뺀 전체 차익이 6억이라면, 과세대상 차익은 6억 × (3억/15억) = 1.2억이 된다. 15억 전체 차익 6억이 아니라 1.2억만 세금 대상이라는 뜻이다. 체감보다 훨씬 적지 않은가.

여기서 끝이 아니다. 이 1.2억에서 장기보유특별공제를 또 뺀다. 그다음에야 기본세율(6~45%, 8단계 누진)을 적용한다(출처: 국세청). 결국 최종 세액은 눈에 보이는 시세차익보다 훨씬 낮게 나오는 구조다.

장기보유특별공제 최대 80% — 보유·거주 5년이면 끝

장기보유특별공제는 1주택자가 보유·거주 기간에 비례해 과세대상 양도차익을 추가로 깎아주는 제도로, 최대 80%까지 공제된다. 보유기간 공제와 거주기간 공제를 각각 연 8%씩 계산해 합산하는 방식이다.

앞서 계산한 과세대상 차익 1.2억에 이 공제를 적용해보자. 보유·거주 5년을 채웠다면 80% 공제로 2,400만 원만 남는다. 여기에 연 250만 원 기본공제까지 빼면 실제 과세표준은 더 줄어든다. 3년밖에 안 됐다면 48%만 공제되니 세금이 그만큼 더 나온다. 보유·거주 기간을 하루라도 더 채우는 게 왜 중요한지, 이 표 하나로 답이 나온다.

주의할 점 하나. 보유만 하고 실거주는 안 했다면 거주기간 공제는 0%로 계산된다. 보유기간 공제만 인정되니 최대치도 40%에서 멈춘다. “등기만 내 이름으로 해놨으니 됐다”는 생각은 곤란하다.

다주택자라면 얘기가 다르다

지금까지는 1세대 1주택 기준이다. 2주택 이상이라면 이야기가 완전히 달라진다. 원래대로라면 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 얹히는 중과세율이 적용된다.

다만 이 중과세율은 2022년 5월 10일부터 한시적으로 유예된 상태였고, 그 유예 기한은 2026년 5월 9일까지였다(출처: 국세청). 지금은 그 기한을 이미 지난 시점이다. 유예가 연장됐는지, 예고대로 종료돼 중과세율이 되살아났는지는 세법 개정 내용에 따라 갈리는 문제라 이 글에서 단정하기는 어렵다. 다주택자라면 매도 전 국세청 홈택스나 세무사를 통해 현재 적용되는 세율을 직접 확인하는 절차를 건너뛰지 말자.

한 가지는 분명하다. 다주택자는 장기보유특별공제 폭도 다르다. 1주택자처럼 최대 80%가 아니라, 보유기간만 반영해 최대 30%(15년 이상 보유 시)까지만 공제된다. 거주기간 공제 자체가 없다는 뜻이다. 같은 3억 차익이라도 1주택이냐 다주택이냐에 따라 세액 차이가 수 배로 벌어질 수 있다.

신고 기한 놓치면 가산세 — 예정신고와 확정신고

양도세는 판 다음에 저절로 처리되는 세금이 아니다. 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다.(출처: 국가법령정보센터) 이 기한을 넘기면 무신고 가산세가 붙는다.

1년 안에 부동산을 두 번 이상 팔았다면 얘기가 하나 더 늘어난다. 각 건별로 예정신고를 했더라도, 다음 해 5월 31일 확정신고 기간에 양도소득금액을 합산해서 다시 신고해야 한다. 예정신고 때 낮은 세율 구간으로 계산됐는데 합산하니 세율 구간이 올라가는 경우가 흔하다. 두 번 낼 세금을 한 번만 냈다고 착각하면 안 된다.

1. ✓2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가) 요건을 채웠는지 확인했다
2. ✓양도가액 12억 초과분만 과세된다는 계산 구조를 이해했다
3. ✓보유·거주 기간별 장기보유특별공제율을 확인했다
4. ✓다주택자라면 현재 중과세율 적용 여부를 국세청·세무사에 확인했다
5. ✓양도일 다음달 말일부터 2개월 내 예정신고 일정을 잡았다

자주 묻는 질문