리츠 투자 시작 전 필요한 것
- 증권사 계좌 (일반 주식 계좌로 상장리츠 매수 가능)
- 증권사 MTS(모바일 앱)
- 배당(분배금) 세금 구조에 대한 기본 이해
- 리스크 감내 수준 — 예금과 달리 원금 변동이 있다는 전제
얼마 전 지인이 “건물주가 꿈인데 현실적으로 몇 억을 어떻게 모으냐”며 하소연하는 걸 들었다. 그런데 몇 만 원으로도 오피스 빌딩, 물류센터, 데이터센터의 지분을 사서 임대수익을 나눠 받을 수 있는 방법이 있다면 어떨까. 바로 리츠(REITs, 부동산투자회사)다.
결론부터 말하면 리츠는 증권 계좌만 있으면 주식 사듯 매수할 수 있다. 다만 예금·주식과는 또 다른 구조라서 제대로 알고 접근해야 한다. 하나씩 짚어보자.
리츠(REITs)란 무엇인가 — 건물주 없이 임대수익 받는 법
리츠란 다수 투자자의 자금을 모아 오피스·물류센터·리테일 등 부동산에 투자하고, 여기서 나오는 임대료·매각차익을 투자자에게 배당(분배금)으로 나눠주는 부동산투자회사법상 회사다. 마치 여러 사람이 십시일반으로 건물 하나를 공동 소유하는 것과 비슷한 구조라고 보면 이해가 쉽다.
일반 주식회사가 제품을 팔아 이익을 내는 것과 달리, 리츠는 부동산 자산에서 나오는 임대수익 자체가 사업 모델이다. 그래서 리츠 주가는 개별 기업 실적보다는 보유 부동산의 임대료 흐름, 공실률, 그리고 시장금리 수준에 더 크게 영향을 받는다. 왜 그럴까? 부동산을 매입할 때 대출을 끼는 경우가 많아서, 금리가 오르면 이자 부담이 커지고 반대로 금리가 내리면 숨통이 트이기 때문이다.
상장리츠 vs 비상장리츠, 초보자는 어디서 시작하나
리츠는 크게 상장리츠와 비상장리츠로 나뉜다. 상장리츠는 한국거래소(KRX)에 상장돼 주식처럼 실시간으로 사고팔 수 있고, 비상장리츠는 청약 방식으로 모집하고 환금성이 낮다. 처음 시작한다면 상장리츠가 훨씬 접근하기 쉽다.
| 구분 | 상장리츠 | 비상장리츠 | 직접 부동산 투자 |
|---|
| 매수 방법 | 증권사 앱에서 실시간 매매 | 공모 청약 참여 | 등기·대출 실행 |
| 환금성 | 높음 (장중 매도 가능) | 낮음 (만기 전 매도 어려움) | 매우 낮음 |
| 최소 투자금 | 주가 수준 (몇 만 원대부터) | 청약 단위별 상이 | 억 단위 |
| 가격 변동 | 매일 변동 (주식처럼) | 상대적으로 완만 | 거래 빈도 낮아 체감 어려움 |
솔직히 말하면 비상장리츠는 정보 접근성이 떨어지고 중도 환매가 까다로워서 초보자에게 권하기 어렵다. 상장리츠부터 소액으로 감을 익히는 편이 현실적이다.
Step 1~4: 상장리츠 직접 매수하는 법
Step 1. 증권 계좌 확인
기존 주식 계좌가 있다면 그대로 쓰면 된다. 없다면 비대면으로 10분 내 개설할 수 있다. 리츠는 별도 상품이 아니라 일반 주식 종목으로 취급되므로 특별한 계좌가 필요하지 않다.
Step 2. 종목 검색과 자산 유형 확인
증권사 앱에서 ‘리츠’로 검색하면 오피스, 리테일(상가·마트), 물류센터, 데이터센터 등 자산 유형별 종목이 뜬다. 같은 리츠라도 어떤 부동산을 담고 있느냐에 따라 성격이 완전히 다르다. 오피스 리츠는 경기 민감도가 높고, 물류·데이터센터 리츠는 상대적으로 장기 계약 비중이 높은 편이다.
Step 3. 배당(분배금) 지급 주기 확인
리츠마다 분배금 지급 주기가 다르다(연 1회, 반기, 분기 등 종목별 상이). 매수 전 공시자료나 증권사 앱의 종목 정보에서 지급 주기와 최근 지급 내역을 확인하는 게 순서다.
Step 4. 매수 주문
일반 주식과 동일하게 지정가 또는 시장가로 주문을 넣으면 된다. 체결 즉시 보유 종목으로 반영된다.
Step 5~6: 분배금 받고 재투자하는 법
Step 5. 분배금 수령
보유 기간 동안 정해진 지급일에 분배금이 계좌로 들어온다. 배당주와 마찬가지로 분배락(분배금 지급 기준일 이후 주가가 조정되는 현상)이 있을 수 있다는 점은 미리 알아두는 게 좋다.
Step 6. 재투자 여부 판단
받은 분배금을 그대로 재투자할지, 다른 자산으로 분산할지는 개인 상황에 달렸다. 리츠 하나에 몰아넣기보다는 자산 유형이 다른 리츠 여러 종목이나 ETF 포트폴리오와 함께 섞는 방식이 리스크 분산 측면에서 낫다.
리츠 세금은 얼마나 떼가나
리츠 분배금은 배당소득으로 분류돼 배당소득세 14%에 지방소득세 1.4%가 더해진 15.4%가 원천징수된다. 채권 이자, 예금 이자와 세율 구조 자체는 동일하다.
다만 한 해 이자·배당소득 합계가 2천만 원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 되어 다른 소득과 합산해 누진세율로 재계산된다는 점은 리츠도 예외가 아니다. 리츠 투자 규모를 키울 계획이라면 ISA 계좌나 연금계좌를 활용해 과세를 이연하는 방법도 함께 검토할 만하다. 리츠 개념과 제도에 대한 자세한 설명은 한국리츠협회 자료를 참고하면 도움이 된다.
리츠 투자의 리스크 — 금리와 공실률이 가격을 흔든다
리츠는 예금과 다르다. 원금이 보장되지 않고, 주가처럼 매일 가격이 움직인다. 특히 시장금리가 오르는 국면에서는 두 가지 압박을 동시에 받는다. 대출 이자 부담이 커지고, 동시에 예금·채권 등 대안 자산의 매력이 상대적으로 올라가면서 리츠로 향하던 자금이 빠질 수 있다는 압박이다.
공실률도 눈여겨봐야 한다. 아무리 우량 자산을 담고 있어도 임차인이 빠져나가 공실이 늘면 임대수익이 줄고 분배금도 줄어들 수 있다. 매수 전 해당 리츠가 담고 있는 자산의 임차인 구성과 계약 만기 분포를 확인하는 습관이 필요하다. 이건 진짜 귀찮더라도 꼭 챙겨야 하는 부분이다.
투자 애널리스트 한수진의 상담 사례
얼마 전 상담에서 만난 30대 직장인은 목돈이 없어 부동산 투자는 엄두도 못 낸다고 했다. 그래서 소액으로 물류센터 리츠와 오피스 리츠를 나눠 담는 방안을 제안했다. 한 자산 유형에 쏠리면 경기 민감도가 그대로 노출되니, 성격이 다른 리츠 두세 종목으로 나누고 나머지는 배당주·채권과 섞는 식으로 포트폴리오를 짰다. “월세 받는 건물주는 못 돼도 분배금 받는 재미는 있더라”는 후기를 들었는데, 그만큼 기대 수익도 낮게 잡고 시작해야 실망이 적다고 함께 안내드렸다.
- ✓상장리츠인지 비상장리츠인지 먼저 구분했다
- ✓담고 있는 부동산 자산 유형(오피스/리테일/물류/데이터센터)을 확인했다
- ✓분배금 지급 주기와 최근 지급 내역을 확인했다
- ✓배당소득세 15.4% 원천징수 후 세후 수익을 감안했다
- ✓한 종목에 몰아넣지 않고 자산 유형을 분산했다
자주 묻는 질문
Q. 리츠도 예금자보호가 되나요?
아니다. 리츠는 주식과 같은 실물 투자자산으로 예금자보호법 적용 대상이 아니다. 원금 손실 가능성을 감안하고 접근해야 한다.
Q. 소액으로도 시작할 수 있나요?
가능하다. 상장리츠는 일반 주식처럼 1주 단위로 매수할 수 있어 몇 만 원대부터 시작할 수 있다. 다만 종목별 주가 수준이 다르므로 매수 전 확인이 필요하다.
Q. ETF로 리츠에 투자하는 것과 개별 리츠를 직접 사는 것, 뭐가 다른가요?
리츠 ETF는 여러 리츠 종목을 한 번에 담아 자동으로 분산되는 효과가 있고, 개별 리츠는 원하는 자산 유형을 직접 골라 담을 수 있다는 차이가 있다. 분산이 우선이면 ETF, 특정 자산 유형에 집중하고 싶다면 개별 종목이 맞다.
🙋 자주 묻는 질문 (PAA)
❓ 리츠(REITs)란 무엇인가 — 건물주 없이 임대수익 받는 법?
본문 해당 섹션에서 자세히 다룹니다.
❓ 상장리츠 vs 비상장리츠, 초보자는 어디서 시작하나는 어떻게 되나요?
본문 해당 섹션에서 자세히 다룹니다.
❓ Step 1~4: 상장리츠 직접 매수하는 법는 어떻게 되나요?
본문 해당 섹션에서 자세히 다룹니다.
❓ Step 5~6: 분배금 받고 재투자하는 법는 어떻게 되나요?
본문 해당 섹션에서 자세히 다룹니다.
❓ 리츠 세금은 얼마나 떼가나?
본문 해당 섹션에서 자세히 다룹니다.
❓ 리츠 투자의 리스크 — 금리와 공실률이 가격을 흔든다는 어떻게 되나요?
본문 해당 섹션에서 자세히 다룹니다.
한수진 · 투자 애널리스트
증권사 리서치센터 6년 경력의 투자 애널리스트. ETF·주식 분석 보고서를 다수 발행했으며, 개인 투자자를 위한 포트폴리오 설계와 ISA 활용 전략을 전문으로 한다.
본 글은 금융 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 금융 상품의 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 리츠 등 금융 상품은 원금 손실 가능성이 있으며 개인의 재정 상황에 따라 적합성이 다르므로, 중요한 결정 전 반드시 전문가 상담을 받으시기 바랍니다. 제시된 세율 등 수치는 작성 시점 기준이며, 세법 개정에 따라 변동될 수 있습니다.
최종 업데이트: 2026년 7월 21일
